Nowe przepisy nie chronią dostatecznie praw seniora – to jedna z wielu uwag Rzecznika Praw Obywatelskich do projektu ustawy wprowadzającej tzw. najem senioralny. To rozwiązanie miało pomóc seniorom, ale zdaniem RPO przepisy budzą bardzo wiele wątpliwości. Jeśli projekt ma być procedowany wymaga pogłębionej analizy i wielu zmian. Obawy RPO podzielają eksperci rynku mieszkaniowego.

Zanim nowe przepisy trafią pod obrady sejmu, muszą zostać gruntowanie zmienione.

Czym jest najem senioralny?

Rozwiązanie, nad którym pracuje rząd ma być przeznaczone dla tych seniorów posiadających mieszkanie własnościowe, którym trudno funkcjonować w swoich mieszkaniach, np. ze względu na położenie na wysokim piętrze, w budynku bez windy. Nowe przepisy mają im umożliwić zawarcie z gminą umowy najmu – senior wynajmie gminie swoje mieszkanie, a sam zamieszka w miejscu odpowiadającym jego potrzebom, które znajdzie dla niego gmina. Nie tracąc przy tym prawa własności do swojego mieszkania. Po zakończeniu najmu lokal wróci do nich lub stanie się częścią spadku po ich śmierci. Gmina ma pełnić rolę gwaranta praw seniorów, zapewniając umowy najmu i standard mieszkań odpowiadający potrzebom osób starszych. Program, w swoim założeniu, ma na celu zapobieganie zjawisku tzw. więźniów czwartego piętra – seniorów uwięzionych w mieszkaniach trudnych do opuszczenia z powodu barier architektonicznych.

Takie były założenia. Jednak Rzecznik Praw Obywatelskich, do którego projekt nowych przepisów, trafił w ramach konsultacji, uznał, że nowa ustawa budzi wiele wątpliwości. Przede wszystkim nie zabezpiecza praw seniora. Niedopracowanych zapisów jest więcej – RPO wszystkie wyliczył w swojej opinii, przesłanej do zajmującej się najmem senioralnym Marzeny Okły-Drewnowicz, minister ds. polityki senioralnej.

Co budzi wątpliwości w nowych przepisach?

– Projekt najmu senioralnego w obecnym kształcie wzbudza wątpliwości, a w dłuższej perspektywie czasowej może ujawnić wiele problemów, z którymi będzie musiał mierzyć się zarówno senior, jak też podnajemca lokalu – podkreśla w uwagach dla Marzeny Okły-Drewnowicz zastępca RPO Stanisław Trociuk. – Problemy te wynikają z faktu powiązania ze sobą trzech stosunków prawnych (dwóch umów najmu lokalu i jednej umowy podnajmu), w których ramach powstaje konflikt interesów i praw seniora oraz podnajemcy lokalu.

Kolejny problem dotyczy osób, które miałyby korzystać z programu. Z jednej strony projektodawca zbyt szeroko określa krąg beneficjentów – co może wzbudzać zastrzeżenia z uwagi na stały deficyt lokali gminnych – a z drugiej pomija osoby, w tym osoby z niepełnosprawnością, niebędące seniorami, które z uwagi na stan zdrowia i choroby np. narządu ruchu, uniemożliwiające swobodne poruszanie się, w sposób oczywisty powinny zostać tą regulacją objęte. Przepisy nie uwzględniają też osób, w tym seniorów, zamieszkujących niższe niż czwarte piętro kondygnacje.

Szczególną uwagę RPO zwraca na problem z odzyskaniem lokalu przez seniora po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego. Całe ryzyko związane z opróżnieniem lokalu, w przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia należącego do seniora lokalu przez jego podnajemcę, poniesie bowiem, zgodnie z projektowanymi przepisami, senior. To on w takiej sytuacji nie będzie miał możliwości powrotu do swojego mieszkania.

Kolejną kwestią jest brak jednoznacznego określenia obowiązków finansowych gminy i seniora w trakcie trwania umów najmu. Projekt nie określa, na jakich warunkach finansowych gmina będzie korzystać z lokalu seniora, kto będzie wnosił opłaty do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni.  Nie uregulowano też zasad odpowiedzialności za ewentualne szkody wyrządzone w mieszkaniu seniora przez podnajemców.

– W ocenie rzecznika zachodzi obawa, że z uwagi na szereg przedstawionych problemów, jakie mogą wyniknąć na tle realizacji projektowanej regulacji, przewidziane w niej rozwiązania mogą nie być wykorzystywane – czytamy w opinii RPO. – Zaznaczyć też trzeba, że z oczywistych względów opinia ta pomija aspekty socjologiczne i psychologiczne, które zdają się wskazywać, że osoby starsze nie są zainteresowane zmianą miejsca zamieszkania. Jeżeli jednak projekt będzie procedowany, wymaga dalszej pogłębionej analizy w celu usunięcia wątpliwości i wypracowania optymalnych rozwiązań, zapewniających pełną ochronę praw i wolności obywatelskich.

Co na to eksperci

Obawy RPO podzielają eksperci rynku mieszkaniowego. Propozycja rządu nie rozwiązuje ich zdaniem problemów tzw. więźniów czwartego piętra.

– Obecny projekt pomija interesy osób innych niż senior, w tym najemców gminy i osób oczekujących na najem, osób mieszkających poniżej trzeciej kondygnacji i bez windy. Do tego dochodzą poważne wyzwania w zarządzaniu zasobem komunalnym: niedobór mieszkań dostępnych architektonicznie, wysokie koszty utrzymania i odzyskiwania lokali oraz konieczność finansowania remontów – przyznała w rozmowie z Interią Hanna Milewska-Wilk, ekspertka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, podkreślając, że podziela wszystkie obawy RPO. – Konieczne jest przystosowywanie istniejących mieszkań, budowa nowych już z udogodnieniami. Gminy mają swoją rolę, specjalne budynki i nawet osiedla uwzględniające potrzeby osób z mniejszą mobilnością, orientacją przestrzenną i innymi formami wsparcia. Największą rolę jednak musi odegrać rynek – własne mieszkania i domy można remontować, przebudowywać, a także sprzedawać i kupować te bardziej odpowiednie do potrzeb.